[摘要] 2012年12月20日，2012—2013中国（沈阳）房地产形势报告会于沈阳国际皇冠假日酒店隆重举行，本次报告会以“新形势•新机遇•新发展”为主题，就当前中国经济形势下的房地产市场现状做了深入剖析，并对十八大后中国房地产行业走势进行前瞻性判断，为开启房地产互联网新时代奠定了坚实的基础。
2012年12月20日，2012—2013中国（沈阳）房地产形势报告会于沈阳国际皇冠假日酒店隆重举行，本次报告会以“新形势•新机遇•新发展”为主题，就当前中国经济形势下的房地产市场现状做了深入剖析，并对十八大后中国房地产行业走势进行前瞻性判断，为开启房地产互联网新时代奠定了坚实的基础。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在大会上做了精彩的主题演讲。
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住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹
11月份当月商品房销售面积增长比较快，因此销售额增长也比较明显，今年商品房销售面积和去年同期相比一直是负增长，到11月份才由负转正。大家马上就会讨论这样一个问题，11月份房子卖得都不错，今年下半年各大名企，大牌房地产企业房子卖得也不错，这个势头能不能保持呢？为什么11月份会出现特别明显的当月销售面积的增长？我觉得主要是大家对房地产市场预期的一个转变。
十八大之后，给我们带来未来经济发展和人民收入提高、生活水平的改善等很多方面的积极信号，给大家一个很明显的预期的改变。所以这实际上体现了，整个房地产业独有的现象，房价的涨和跌、大家买与不买有什么有关系？答案是和预期有关系。
预期来自于哪里？应该说，从长期来看，来自中国的土地市场的变化，来自未来的经济发展。所以我认为，今年的房地产市场是一个稳字当头的市场，总体是稳的，尽管11月份环比10月份房价上涨的城市数量在增多，但是如果大家注意同比，今年11月份和去年11月份相比，房价下跌的城市还是多的。因此今年房地产市场总体上是稳定的，那么明年我认为也有望是稳定的。
大家都想知道，或者想讨论下一步未来的政策趋势，怎么看未来的政策趋势？我也想和大家谈谈我个人的研究体会。
我觉得，如何判断未来的政策趋势，或者判断政策方向，只要把握政策方向就可以了。未来的方向是什么？我认为更重要的是，要依据对当前中国城镇住房发展的实际情况做出判断。我们现在的住房发展实际情况，和过去十年相比有什么不同？的不同在于，过去十年中国改革的时期，1998年至2000年，中国住房发展实际情况是总体的短缺。1998年住房制度改革的时候，中国城镇人均住房面积只有20平方米，现在是多少？大2011年中国城镇人均住房面积已经达到32平方米，这是一个非常了不起的建设成就。
但是，我们认为现在和过去十年相比，有住房发展的一个主要矛盾，已经由过去的总体不够，到发展不平衡的问题已经突出的表现在我们面前。一方面有很多人住得很好、很大，另一部分人又买不起住房，因此我觉得下一步的政策方向一定是管理好市场的两端。
一端是那些已经拥有了很多套房子，已经满足自己很好的住房条件，还要继续占有、拥有住房的需求；另一端，就是要解决好那些住不起、买不起、租住的条件比较差的人群的合理的住房需求。要解决这两端的需求。所以我认为，今后的政策方向，在抑制投资、投机性求需，特别是投机性需求我认为未来这个方向是不会改变的。另一端就是在保障之外的那部分家庭，要解决住房问题，满足他们合理的住房需求，我认为政府也会给予积极的引导和支持。
这样一个政策方向下，我们对未来市场做出了判断，我认为好房子恐怕是最需要的，这个时候就对房地产企业有了极大的考验，所以我认为凡是品牌好、产品好、服务好的产品一定会受到市场的欢迎。所以对房地产企业来讲，考验大家的是如何转型，这个转型不光是从住宅转到商业，或者是从住宅转到旅游，更多的是经营策略上的转型，如何把产品做到更加符合自住性需求这样一个定位上来，这是很重要的。
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